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房屋转移占有的认定
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对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。(《商品房买卖司法解释》第八条)
这里所称的“转移占有”是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人,受让人因此而取得占有。占有人转移占有,自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有下列特征:(1)有转让的意思表示。占有的转移必须有让与占有的意思表示,必须依法律行为进行。(2)交付标的物。占有以对物的事实上的管领力为成立要件,故占有的转移,除当事人的意思表示外,还必须将占有物交给受让人才发生效力。
《商品房买卖司法解释》第八条中的“交付使用”的概念,不同于“交付”的概念,“交付”是物权理论中物权变动上的概念,而这里的“交付使用”只是一种事实的占有状态。申言之,《商品房买卖司法解释》第八条将房屋的转移占有视为交付使用,应该理解为事实上的占有状态的转移,而与物权是否发生变动无关。
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