土地使用权变更流程有哪些？_法律知识

    土地使用权变更流程有哪些？

  土地使用权变更流程有哪些？

  依照《城市房地产管理法》第17条规定，改变土地用途应依循以下程序：

  1. 取得出让方和城市规划行政主管部门的同意

  土地用途改变，将直接引起土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化。同时，土地用途的改变，必然发生土地使用权出让合同中规定的权利义务关系的变化。因此，《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条，都规定了土地用途的改变必须取得出让人的同意或批准。

  土地用途是城市规划的重要内容之一，改变后的土地用途必须符合城市规划的要求。因此，改变土地用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意。

  2.签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同

  土地用途的改变是土地使用权出让合同内容的重大变更，因此，土地用途的改变，在取得出让人和城市规划行政主管部门的同意之后，应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让年限，并相应调整土地使用权出让金。

  土地使用权变更主要有以下几种类型：

  a.国有土地划拨、集体土地内部划拨;

  b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权;

  c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起;

  d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起;e.因宗地合并或分立引起;

  f.因处分抵押财产取得土地使用权;g.更改土地使用者名称、地址等。

  土地使用权的获取方式

  土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。

  一、以出让方式取得国有土地使用权

  1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

  2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。

  3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。

  (一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权

  A.土地招标

  招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

  在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。

  B.土地拍卖

  拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

  土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竟得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖中最重要的原则是“价高者得”，与其他形式的拍卖原理相同。

  C.土地挂牌

  挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

  政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交;在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。竞买人确定后.挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循“价高者得”的原则.不同之处在于不是现场报价.由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及曝光不如招标与拍卖。

  招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：

  (1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地;

  (2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;

  (3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;

  (4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;

  (5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;

  (6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

  (二)以协议方式取得国有土地使用权(此方式目前基本不采用)

  协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。

  (1)协议出让国有土地使用权范围

  出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

  A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;

  B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;

  C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;

  D、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。

  (2)禁止性规定

  A、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

  B、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。

  二、以划拨方式取得国有土地使用权

  1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。

  2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。

  3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。

  4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款

  三、以转让方式取得国有土地使用权

  1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。

  2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。

  3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

  5、“房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

  6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

  补充说明：“项目收购获取土地的方式”属于转让的范畴，具体内涵是通过收购项目公司的股份达到获得项目公司所拥有土地的目的。

  收购项目公司的优点：

  (1)避免了直接公开购买土地带来的竞争和麻烦，手续简单，便于操作。

  (2)节省了直接转让土地需要缴纳的各种税费。

  (3)可直接拥有原项目的开发人员，开发快捷。

  收购项目公司的缺点：

  (1)存在人员整合的风险。

  (2)可能存在原公司财务、法律方面的遗留问题，需注重前期调查。

  综合上面所说的，土地使用权是可以进行变更的，但是必须要符合法律的规定来进行变更，而且还要有合法的材料，合法的手续，相关部门才会给予变更，所以，在变更土地使用权的时候一定要多咨询一下相关的单位，这样才能更好的保护自己的合法权益。





⊙声明：本页内容仅代表发帖者个人观点，不代表本站同意其观点和对其真实性负责，如涉及侵权或违法违规，请点此举报。

·吉林省征地补偿标准、强拆怎么办呢？
      吉林省征地补偿标准、强拆怎么办呢？一个咨询者称自己的老家是在吉林省的，但是现在政府打算扩建道路整修环境就想将他的土地和房子征地和拆迁了，但是因为补偿......

·汝州蟒川乡征地补偿费用是多少？
      汝州蟒川乡征地补偿费用是多少？征地补偿金额的计算依据当地人口、土地的年产值，所以补偿费标准并不统一。我国规定为国家有土地的所有权，个人只能够使用土地......

·土地使用权在我国属于物权吗?
      土地使用权在我国属于物权吗?一、土地使用权在我国属于物权吗1、广义的土地使用权含建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等均属于物权。2、实务中应注意，基于......

·沙坪坝区农村征地房屋拆迁补偿标准是怎样的？
      沙坪坝区农村征地房屋拆迁补偿标准是怎样的？随着我国城市化进程的发展，农村征地的情况日益增多。特别是涉及到农村房屋的征地，房屋是农民的立身之本，农村房......

·民间借贷欠钱不还如何打官司欠钱不还而引起的纠纷，在法律上
      民间借贷欠钱不还如何打官司欠钱不还而引起的纠纷，在法律上称为民间借贷纠纷，即借入方与借出方存在借贷关系，在借款的归还等方面发生的纠纷。关于借款方欠钱不还，出借方如何起诉，如何将欠款追回，将为您解答。一、证据准备1、借贷关系证明首先需证......

·借款合同中贷款人的权利、义务
      《合同法》规定，借款合同中贷款人享有下列权利：一、《合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息和第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款的规定，贷款人享有按期收回合同中约定的借款和到期的利息的权利。二、贷款人按照合同的约定，......

·房屋买卖中阴阳合同的法律处理
      法院对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中拷量，最终确定一条，要么认定合同全部无效，要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。下面将结合法院的审判实践分析一些具体情形。1.为保护国家、社会公共利益，恶意串通损害国家利益的合同无效，即全部......

·构成走私假币罪怎么处罚
      违反国家有关货币的管理法规及海关法规，采取种种方法，以躲避海关的监督和检查，非法携带、运输、邮寄伪造的货币进出国（边）境属于走私假币的行为，不仅侵犯了国家对货币的管理制度，而且也破坏了国家对外的贸易管理，属于严重的犯罪行为。那究竟构成走私假......

·涉外婚姻离婚后财产分配的原则有哪些
      涉外婚姻离婚后财产分配的原则有哪些涉外离婚中涉及到财产分割的，也是要按照我国规定的原则来进行。那么您知道涉外婚姻离婚后财产分配的原则具体有哪些吗?针对这个问题，我们已经整理好了相关资料，将在下文中为您做详细解答。一、男女平等原则。《婚姻法......

·如果撤销婚姻算离婚吗
      一、如果撤销婚姻算离婚吗??从法律角度看，撤销婚姻不算离婚。离婚是指合法婚姻关系的解除，法律要件齐备；而可撤销的婚姻不完全符合法律规定，是有瑕疵的婚姻，法律要件有所欠缺。离婚的原因一般发生在结婚之后；婚姻撤销的原因发生在结婚之时或者之前。离婚......

·刑讯逼供罪的立案标准是怎样的
      对于刑讯逼供犯罪，首先其犯罪主体是特殊的，即为国家司法机关的工作人员，其次犯罪对象也是特殊的，即只能是刑事案件当中的犯罪嫌疑人、被告人。而对于刑讯逼供的行为，也要符合了规定的立案标准之后，才能构成犯罪。那到底刑讯逼供罪的立案标准是怎样的呢？......

·交强险过期赔偿吗
      交强险过期赔偿吗,交强险的赔偿问题每位车主都知道交强险是每年需要缴费的，而且交强险是强制缴纳的，但是还是有很多车主忘记缴纳交强险了，导致交强险过期。那么，发生交通事故交强险过期赔偿吗?我们在下文就为您简要分析一下，希望对您有所帮助。一、交......