二手房屋买卖合同签订细节要注意哪些_法律知识

    随着人们对房屋需求量的不断增加，新开发楼盘价格相对较高，二手房价格偏低，很大程度上还能省去装修甚至购买家具的钱，所以，二手房市场不断增温，人们对二手房的需求量也不断增加，那二手房屋买卖合同签订需要注意的细节及问题有哪些呢?下面请跟随一起来学习一下。

  一、确认产权的可靠度

  1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;

  2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;

  3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;

  4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

  二、考察原单位是否允许转卖

  1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;

  2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;

  3、一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

  三、查看是否有私搭私建部分

  1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;

  2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;

  3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

  四、确认房屋的准确面积

  1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;

  2、产权证上一般标明的是建筑面积;

  3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。

  五、观察房屋的内部结构

  1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;

  2、管线是否太多或者走线不合理;

  3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

  六、考核房屋的市政配套

  1、打开水龙头观察水的质量、水压;

  2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;

  3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;

  4、观察户内、外电线是否有老化的现象;

  5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;

  6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;

  7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;

  8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

  七、了解装修的状况

  1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

  2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

  八、查验物业管理的水平

  1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;

  2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;

  3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;

  4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

  九、了解以后居住的费用

  1、水、电、煤、暖的价格;

  2、物业管理费的收取标准;

  3、车位的费用。

  十、追溯旧房的历史

  1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;

  2、哪些人住过，什么背景，是何种用途;

  3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;

  4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。

  十一、了解邻居的组合

  1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;

  2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;

  3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

  十二、算计一下房价

  1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;

  2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;

  3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

  十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件

  1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可;

  2、能提供稳定的收入支付本息的证明;

  二手房较一手房交易存在一定的风险和很多不确定因素，人们在追逐二手房价格便宜的同时也要注意二手房交易存在的风险，确认房屋是否能够转让、产权是否可靠、房屋结构、装修状况、邻居组合、是否按揭以及按揭的条件等等，如果对于二手房屋买卖合同签订还有疑问请咨询相关律师。

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山东范志强律师

执业20年

副主任执业12年

法学硕士执业23年

主任律师执业22年

副主任律师

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