怎么判断卖方是否有卖房资格_法律知识

    购房的过程中，未避免出现产权纠纷，被假的卖方欺骗，建议购房者事先审查一下卖方的卖房资格，也就是看对方是否是房屋的所有人，也有没有权利来卖房。那现实中究竟该怎么判断卖方是否有卖房资格呢？我们一起在下文中进行了解。
   一、怎么判断卖方是否有卖房资格
  我国法律规定，不具备主体资格签约无效，合同主体不相符签约也无效，无效的合同，在合同中所约定各项条款或细节、补充部分对签约双方均无法律约束力。所以，购房者在购房合同签字前，首要弄清甲方是谁?他具不具备与你签约的主体资格。作为购房者，宜从以下六方面查验甲方的主体资格。
  1、开发单位、销售单位、所有权人是否一致。如果你所购买房屋，开发企业执照的公司名称、销售许可证上的销售单位、房屋所有权人不一致，说明与你签约的甲方单位有“挂羊头卖狗肉”问题。
  2、卖房者与所卖之房的产权所有人是否相同。须知，并不是凡是有公司营业执照、手持图章的人都可以和你签约卖房。卖房单位和房屋的产权所有人名称要相同。卖期房的，要看其是否有所卖房屋的《商品房预售许可证》;卖现房的，要看其是否有所卖房屋的《商品房销售许可证》。如有，则表明该房屋可以办到产权证。
  3、一期工程和二期工程是否都具备预售资格。有的小区一期所建造的商品房，交纳了地价，取得了预售许可证，具备了合法销售权;而二期工程建造的商品房，由于未交纳地价或其它原因未取得预售许可证，有的就使用一期工程的预售证去预售二期工程建设的房屋，以期尽快收回资金，这也属于“不具备合同主体资格”。一旦签上这种合同，风险自然很大。
  4、总公司与分公司都拥有合法销售权。许多房地产公司都有下属分公司、子公司或者销售公司。如与你签订购房合同的甲方是该开发公司属下的分公司或销售公司，则该分公司或销售公司未取得该总公司正式的书面法定代表人签字的委托文件，该分公司或销售公司则无权销售，更无权作为签约甲方的主体资格签订购房合同。
  5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介机构作为该楼盘的营销总代理，必须具备以下三个条件：一是该代理公司必须具有房地产管理部门颁发的《资质证书》和工商行政管理部门颁发的《经纪人证书》。二是该代理公司必须具有经工商行政部门颁发的《营业执照》，执照的营业范围内必须有代理营销房屋的项目。只有这样，该中介代理公司、才具备签订合同的主体资格，才有权与购房者签订房屋出售合同。
  6、合同签约人是否具备签字资格。商品房预售、销售合同的签字人，必须是该公司的法定代理人，公司其他人都无权签字。也就是说，签字人必须与该公司《执照》上的法定代表人名字相一致，如果是销售部经理或营销员代表甲方与购房者签约，要取得该合同的合法有效性，必须同时附上该公司法定代表人对销售经理或代表签约权的正式书面委托。
   二、买房需要注意检查哪些材料
  契约即房地产买卖合同。签订契约是买卖双方当事人谈判的目标。经过艰苦谈判，双方终于达成一致，而要实现交易，就必须签订书面的合同，使谈判内容固定下来。
  不过，在正式签约前，双方还必须认真核实对方身份，查验有关证件，这才能保证签订合同的合法性和有效性。买方应该要求实方提供下列证件和材料：
  1、开发商营业执照或卖方(自然人)身份证明;
  2、开发商房地产开发资质证书(项目公司无资质);
  3、房地产权证或国有土地使用证;
  4、商品房预售许可证(期房);
  5、建设工程规划许可证(期房);
  6、房屋工程质量验收证明(新建);
  7、新建商品住宅交付使用许可证;
  8、房地产权证(与第3个内容不同);
  9、共有人(如果有)同意出售的书面意见;
  10、抵押权人(如果有)同意出售的书面意见;
  11、代理人(如果有)身份证明;
  12、委托书及授权范围。
  为慎重起见，有时还需要到工商行政管理机关、房屋土地管理局、房地产交易中心、住宅发展局(住宅)、城市规划局等进行调查，了解开发商(出售方)经营的合法性、房屋产权的合法性、产权是否清晰、房屋是否违反规划等，经过多方证实，卖方完全符合法律法规规定，买方才可放心地签约付款。
  这是很重要的，如果稀里糊涂的就买了房，则有可能对方其实并没有卖房资料，自己支付了房屋的对价之后最终却拿不到房屋的所有权，目的肯定是无法实现的。要是在这方面产生了纠纷的话，可以先来电咨询一下我们的在线律师，在律师的指导下进行处理。




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上海黄晓栋律师

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副主任律师法学硕士执业14年

副主任执业14年

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