六合离婚房产分割律师指导您如何分割离婚房产，帮助您草拟离婚房产分割协议，提供离婚房产分割、无效婚姻、子女抚养、婚前个人财产排除等法律咨询服务。
◆六合离婚房产分割律师谈新婚姻法房产分割规定1：
夫或妻一方婚前支付全部房款，但在婚后才取得房屋产权证的房产。这种情况在司法实践中存在较大的争议，而婚姻法及相关解释并没有对该情况有明确规定.找律师网。有人认为：根据婚姻法“婚姻..存续期间取得的财产为夫妻.同财产”；还有物权法“不动产所有权的取得时间是登记时间”，所以，婚姻期内取得房产证的，属于夫妻.同财产.da64.net。但笔者认为此种看法不妥，首先，夫或妻一方在婚前已支付了全部房款，在婚后取得产权证的过程，是一个债权向物权自然转化的过程，不能因为财产形态的变化而改变财产的属性；其次，物权法里确立的不动产物权的登记原则，其宗旨是为了实现物权的公示效力，从而保护交易的安全，但是夫妻之间是没必要进行物权公示的，如果机械的依照物权法的公示原则来划分夫妻的个人财产和.同财产，将会产生极大的不公，因此，笔者的观点是：一方婚前支付全部房款，但在婚后才取得房屋产权证的房产，仍然是一方的婚前个人财产。
◆六合离婚房产分割律师谈新婚姻法房产分割规定2：
夫妻双方婚后出资购房，取得的房屋.找律师网。夫妻双方婚后用.同财产出资，无论是否贷款，该房产为夫妻.有财产，在离婚诉讼时应依法分割。如房屋有贷款或因购房有夫妻债务，该房产分割公式为：（房屋市场价值-剩余贷款银行本金-其他房屋债务）÷2=每人的财产份额，由得到房产的一方按另一方财产份额给付折价款.da64.net。
◆六合离婚房产分割律师谈婚前按揭房的分割
《婚姻法司法解释三》出台后，已经明确了对未偿清贷款的按揭房屋可以进行分割，这样也保证了市场经济条件下房产的流通性与法律的效率性。
婚前按揭房应该如何分割，具体分为两种情形：
1、当婚前按揭房认定为个人财产时，婚后夫妻双方.同还贷的性质，实际上是非产权人帮助产权人偿还个人债务的行为，该不动产由婚前首付方取得.da64.net。
《婚姻法》解释三第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻.同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民.可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后.同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条..款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
《婚姻法》第39条规定：“离婚时，夫妻的.同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民.根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”
依据以上法律规定，首先，在离婚时该房屋的归属允许夫妻双方协商约定，这既充分尊重了夫妻财产分割时的意思自治，也体现了婚姻法始终贯穿的自愿原则.da64.net。其次，该规定也强调了对婚姻当事人个人财产的保护，对于保护个人的所有权意义重大。如果不能达成协议时，该不动产由婚前首付方取得.找律师网。这是由于该房屋买卖合同形成于婚前，且首付款支付于婚前，因此还贷义务属于买受人的单方债务，如果婚姻..存续期间双方.同还贷，可认定为夫妻.同财产偿还一方债务，不动产的权利归属不因他人参与偿还债款而发生转移，虽然此类不动产的所有权系夫妻婚后取得，但购买不动产的价金却是登记名义人的婚前个人财产，由于这笔财产并不因婚姻..的成立而成为.有财产，那么，不动产作为这笔价金的另一种表现形式，也同样应当认定为婚前个人财产.da64.net。
2、当婚前按揭房作为夫妻.同财产时，分割方法在《婚姻法》解释(二)第二十条中规定的很明确：(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割.找律师网。
4、一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”。
为了应对《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在该司法解释出台后的一段时间里， 纷纷上演了房产证加名(即房屋产权人由夫妻一方变更为夫妻双方)一幕，财政部和国家税务总局曾专门发文，房屋、土地的权属由夫妻一方变更为夫妻双方的免征契税.da64.net。这一规定等于认可了在房产证上加名后，一方的婚前财产就变成了夫妻双方的.同财产。
从民法的角度来看，在一方所有的房屋产权证上加上另一方的名字，应视为对另一方的赠与，且该赠与行为已经完成权属变更登记，属于生效的赠与，除非存在重大误解或者显失公平的情形，否则是不能轻易撤销的。
加名的房产成为夫妻.同财产，那么该房产的增值部分，理所当然的成为夫妻.同财产。
5、一方支付首付款并按揭付完全部购房款，婚后双方一起还房贷，在夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的.da64.net。
这种情形主要出现在夫妻..存续时间不长的婚姻中，根据《婚姻法》司法解释二第二十一条的规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民.不宜判决房屋所有权的归属”，待当事人对争议房屋取得所有权后，有争议的可另行起诉.da64.net。
◆六合离婚房产分割律师谈相关案例分析：
3年前，李某按揭贷款在南京市六合区购得一套房产.da64.net。后来李某和王女士相识相恋并结婚，两人.同居住于上述李某按揭贷款的住房里。婚后2人一起用.同收入偿还按揭贷款。如今两人因感情危机要办理离婚手续，但双方在财产分割中遇到分歧.da64.net。王女士认为自己偿还了贷款并且当初的房子现在已增值了不少钱，而且是在结婚期间升值的，因此，她也应该有权分享房子的升值部分。丈夫李某只同意把王女士偿还贷款的钱还给她。
《婚姻法》第十七条与第十八条对夫妻.同财产与个人财产进行了明确的规定。第十七条，“夫妻在婚姻..存续期间所得的下列财产(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归.同所有的财产，归夫妻.同所有”。《婚姻法》第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产；(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。
在本案中，房子虽系李某在婚前购买，但婚后按揭还款是由两人.同偿还，房产应属于夫妻.同财产，当然也应该包括房子增值的部分。因此，尽管一方婚前财产仍归该个人所有，但该财产在婚后的增值，另一方配偶也偿还贷款，该配偶有权享受这种收益，有权得到补偿。婚前财产婚后增值分配方式为：补偿额=以夫妻.同财产偿还银行按揭款的数额×房产增值率×50%.da64.net。所以，本案中李某应该还给王女士在结婚期间偿还按揭款的一半，还要与其分享房产的增值部分.找律师网。
◆六合离婚房产分割律师谈夫妻投资的楼盘尚未卖出 离婚后房产怎么分？
从起诉离婚到离婚后，前夫与他人合伙的楼盘都还没有卖出，前妻一直揪住不放，要求分割前夫在楼盘中的收益，而前夫至始至终认为，债权数额难以确定，而且还存在能否实现的问题，不应分割.找律师网。该起夫妻离婚后预期债权分配纠纷，区.最终以该预期债权数额确定且能实现为由，判决夫妻双方平均分割，丈夫向前妻支付150万元现金。
丘先生和李女士于2011年底劳燕分飞。.在判决准予二人离婚的同时，对婚生子女的抚养问题进行了处理，对属于夫妻.同的房产 (论坛)、汽车、股票等财产进行了分割，但两人夫妻..存续期间，丘先生与他人合伙开发了一个楼盘，因财产具体数额尚不确定，夫妻二人表示另行解决而未作分割。
而随后，合伙人林老板和蓝老板在房产开发过程中因产权问题发生纠纷并诉至.，.判决确认合伙协议有效.找律师网。而按照协议约定的内容，林老板向邱先生及蓝老板分别支付投资款及利润300万元、500万元后，楼盘的产权归林老板所有.找律师网。
见离婚时尚未分割的财产数额已经确定，李女士遂立即向.起诉，要求.判令丘先生支付她150万元。李女士的诉请被前夫强烈反对，“省.的判决处理的是对林老板和蓝老板债权债务纠纷，并不涉及自己的权利义务，况且300万元还没拿到手，只是一个不确定的预期债权，还不知道能否实现呢，怎么能进行平均分割？”
.经审理认为，夫妻..存续期间在合伙开发楼盘投资及利润300万元属双方在离婚时未分割的.同财产，该财产有民事判决书为据。李女士请求分割50%的份额，依法应予支持.找律师网。遂判决丘先生支付李女士150万元现金.找律师网。
六合离婚房产分割律师提醒：.判决可作为确定财产依据
六合离婚房产分割律师认为，根据《婚姻法》及相关司法解释的规定，夫妻双方在婚姻..存续期间所得的财产，包括一方或双方取得的债权。离婚后，一方以尚有夫妻.同财产未处理为由向人民.起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻.同财产，.应当依法予以分割.da64.net。
而对于本案中出现的离婚后请求分割尚未实现的债权的情况，是直接分割债权给另一方，还是到债权实现后再分割，或者直接将债权变现，目前我国法律并没有明文规定.找律师网。
目前较妥当的做法是，在债权数额确定并且实现可能性较大的情况下，直接将尚未实现的债权变现，这样可以督促债权人及时行使权利实现债权，防止债权人怠于行使权利而使离婚的另一方当事人利益受损.da64.net。而对于较难实现的债权，则可直接分割债权或者在债权实现后再分割。
而对于本案中丘先生认为判决书的判项中只涉及他人的权利义务，没有其他终审判决直接认定其应负担的权利义务，.就不可以认定事实的问题。张孟棋表示，根据《最高人民.关于民事诉讼证据的若干规定》第9条规定：“已为人民.发生法律效力的裁判所确认的事实可作为定案的依据”.找律师网。本案高院终审的事实认定可以作为中院及基层.定案的依据。
◆六合离婚房产分割律师谈公房使用权判给男方，还是判给女方呢？
根据最高院的司法解释，结合实际业务经验，笔者认为，.在该问题的处理上主要遵循以下原则.找律师网。
（1）照顾抚养子女的一方。夫妻离婚，受到 伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长，有一个稳定的居住环境，将公房使用权判给带孩子的一方，合情合理。此外，根据最高院的司法解释，两周岁以下的孩子，一般应判归女方抚养。
（2）男女在同等条件下，照顾女方.da64.net。这不是“女士优先”的问题，而是在一般情况下，离婚对女方的伤害和打击要比男方大。据调查，目前离婚率高发的年龄段有三个：..个阶段是刚结婚两年内，进了“围城”，想出去；第二个阶段是三十五岁左右，男方事业有成，有外遇，容易离婚；第三个阶段是五十五到六十岁，觉得人生一世，也要潇洒一回，容易出轨，导致离婚。特别在第二个阶段，离婚率相当高.找律师网。
（3）照顾残疾或生活困难的一方。
（4）照顾无过错一方。什么是“过错”呢，一般来说主要是指由于谁的原因造成了夫妻离婚.找律师网。在实践中，主要的情形是一方有婚外情，或有赌博等不良嗜好，或道德品质败坏等。
（5）参考公房产权人（单位）的意见，决定判给男方或女方.找律师网。
（三）公房使用权判给了一方，另一方能否取得补偿？
（1）如果一方无权取得公房使用权，那么也就不存在补偿问题。
（2）如果双方均有权取得公房使用权，由于使用权最终只能判给一方，因此得房方应向未得房方进行适当补偿.找律师网。
（四）“适当补偿”的标准如何界定？
对此，目前的法规尚无明确规定。就本市而言，公房若遇到拆迁，承租人最高可以获得拆迁费80％的补偿款.找律师网。据此，笔者认为，可否参照拆迁，以获得安置的一半作价补偿给另一方.找律师网。
◆六合离婚房产分割律师谈“小产权房”存法律风险 离婚后房子如何分？
近年来，由于城市商品住房价格出现过快上涨，“小产权房”的存在在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求.da64.net。但是，因“小产权房”到目前为止无论在政策上还是法律上均得不到认可，在出现产权纠纷或财产分割时往往存在较大争议，而对于在离婚案件中“小产权房”能否予以分割各地.也有不同的理解和认识，由此导致了在案件处理结案上的地域差异，六合离婚房产分割律师近期代理的一宗离婚罪案件中的“小产权房”争议再次引起本律师对上述问题的思考.da64.net。
“小产权房”并非法律术语，而是人们约定俗成的一种称谓。目前是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，在目前的法律及政策下，其并不真正构成严格法律意义上的产权.da64.net。根据我国土地管理法和有关政策规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。所以，现行法律及政策规定均禁止“小产权房”基于买卖、交易等法律行为发生物权变动(所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权力，包括所有权、用益物权和担保物权)，其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护集体用地.da64.net。
六合离婚房产分割律师认为，人民.在审理离婚案件中，对于夫妻.同购置的“小产权房”不能作为物权分割，但可以对房屋的财产权益予以分割，原因在于：..，“小产权房”首先是“房”，?其具有房屋的一些物理属性，其与“大产权房”的使用性是一样的。夫妻离婚时往往争执 的就是房屋，对该财产人民.在审理时一刀切不予以分割显然不利于消除纷争.da64.net。至于《最高人民.关于适用< 人民.和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第21条关于“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民.不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用”的规定则是建立在争议房屋有国家合法产权基础上的，而“小产权房”目前不可能取得商品房的产权，.不能将其作为商品房进行分割，但可以对房屋本身具有的财产权益进行分割.da64.net。第二，“小产权房”没有产权，也就是没有物权没有争议，但具有相应的财产权益，夫妻离婚时应对房屋本身具有的财产权进行分割.找律师网。因为购买时也不是按照有物权的房屋价格购买的，所以分割时也不能按照物权价格来分割。但房屋毕竟有一个增值因素，双方对“小产权房”的现有市场价可以进行议价，议价不成时可以进行重置价评估，要房的一方应给对方市场价一半的补偿.da64.net。
六合离婚房产分割律师需要强调的是，“小产权房”的分割仅限于夫妻相对方，不具有对世权。人民.在处置“小产权房”时，应充分论证房屋的性质，明确说明分割的是财产权，且财产权益仅限于相对人，不具有对世权，避免当事人企图通过.裁判文书的形式使“小产权房”得到合法确认。
六合离婚房产分割律师善意提醒广大市民，房屋是大商品，购房是人生大事，在目前的法律及政策下，购买“小产权房”存在较大的法律风险，应慎重对之。
◆六合离婚房产分割律师谈离婚时房贷没还清 房产离婚时能分割吗？
我和我前夫结婚后.同出资购买了房子，现准备离婚，可是房子还有未还完的银行贷款，请问这样的房产离婚时能分割吗？银行贷款怎么偿还？
六合离婚房产分割律师答：按照《婚姻法》的规定，该房产属于夫妻.有财产，由于贷款尚未还清，尚未还清的贷款属于夫妻双方.同债务，应.同承担。如果双方都想要房产，可以对房屋竞价，房屋产权归价高者得。获得产权一方补偿另一方一半的竞价款。并从竞价款中扣除银行欠款的一半，最后由得房者独立承担对银行偿还贷款.da64.net。
◆六合离婚房产分割律师谈未登记房产 离婚时不作为夫妻.同财产分割
李女士和赵某于2006年登记结婚，婚后生一女.找律师网。因二人感情长期不和，2011年5月李某向.起诉离婚.da64.net。审理中，赵某同意离婚，并且对女儿的抚养、抚养费的负担、其他财产和债权的分割、债务负担争议都不大，只是对于房产的归属争夺强烈，成为案件争议的焦点。
李某和赵某二人有两套可支配的房产，其中一套为赵某婚前购买，并办理了房产证书，登记的权利人为赵某的父母.找律师网。第二套为二人婚后购买，2011年初交付使用，房产证现在办理过程中。原告李某在诉讼中请求第二套归自己所有。
被告赵某的代理律师认为，..套房产为婚前财产，且登记在赵某父母的名下，不属于李某和赵某的夫妻.同财产。第二套房产虽然是二人婚后购买，但还没有取得房产登记。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外.da64.net。”房产属于典型的不动产，所以房产所有权的设立即原被告（李某和赵某）对房产享有所有权以房产登记为条件；现在房产还没有进行登记，所以原被告对此房产还不能享有法律认可的所有权。既然原被告对房产还不享有所有权，故不能作为夫妻.同财产分割。
李某的代理律师指出，赵某有..套房产可以居住，而李某离婚后没有其他房产可以居住，所以第二套房产应归李某所有。
◆六合离婚房产分割律师谈福利房离婚如何分割
许多时候人们往往将福利房等同于房改房。依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（1994年7月18）21条规定：“职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有.da64.net。职工以市场价购买的公房，对房屋享有完全所有权；职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定.找律师网。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权.da64.net。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。”这是房改政策的基本原则。
对于离婚案件中涉及的福利房问题，主要是考虑的婚前婚后购买的问题，它和按揭房不同的是福利房的出资通常是一次性的，或者最多两次.da64.net。所以这类的房屋分割应该是比较简单的，只考虑出资时间和结婚时间。在签定购房合同时，合同里会涉及到购房人的工龄问题，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工龄。尽管在购房时享受了不同的优惠政策，但在离婚时，应该以市场价来分割房屋。
还有一些福利房存在以下情况，单位在卖福利房给单位职工时，可能还在合同里提出了附加条件，例如：需要职工在单位继续服务多少年限等.da64.net。这样，分得单位福利房的一方可能就会提出，房屋的价值里还包含了自己未来对单位的付出。对于这样的案件从公平的角度讲，应该考虑这一因素.da64.net。
福利房也存在以按揭方式购买的情形，二者竟合时应综合考虑。
◆六合离婚房产分割律师谈房产赠与和继承
对于赠与房屋问题，如果赠送人（包括遗赠）已经明确指定只是离婚中一方个人得到赠送的房屋，那么无论房屋是婚前得到还是婚后得到，这样的房产都是个人财产。
实务操作中，赠与的房产问题，主要是离婚当事人的父母所赠与的房产。《最高人民.婚姻法司法解释(二)》中的第22条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
此类案件容易发生分歧的地方在结婚后，一方父母的出资。在办案中遇到的情况是，一方父母的出资购房，原来父母的出资是赠送给夫妻双方的，在离婚时，出资父母就会改变为是赠送给自己儿女一方。由于赠送现金的行为，人们当初多半不会办理书面的赠送手续，所以，非自己父母出资的一方就无法提供证据证明当初是赠送给夫妻二人。相反，对方却可以让自己的父母补证据证明和当初相反的事实，从当初的事实考虑以及法律的规定，应认定为赠送给夫妻二人.找律师网。还有一种情形是，出资方当事人单方向父母出具的借条，在判决离婚时如何处理？或许当初就是赠送夫妻双方的，只是在出现离婚想法后，父母和儿女补办的借款书面手续。如何看待这样的借条，个人认为，由于是单方出具，属于后来补办的可能性大，并非当时的真实意思表示，所以，应该不予认可该借款的存在.da64.net。（目前.对夫妻双方不一致认可、也没有充分有效的证据证明的债务，在离婚案件中不与处理，建议另案解决，原因是离婚案件不可能涉及第三人.找律师网。）
另外需要注意的是婚前双方父母赠送资金购房的情形，如果在购房的合同或房屋产权证上只是其中一方的名字，这和按揭购房中的第3点情形一样，需要没有记名的一方提供证据证明自己父母的出资事实.找律师网。如果证明了出资事实，这样房屋的就应该是.有财产，但应该按出资比例享有.有份额。
◆六合离婚房产分割律师谈继承的房产：
1、如果是婚前继承的，只是一直没有分割，或者在婚姻..存续期间分割到一方名下的，这样的遗产是继承人的婚前财产。
2、继承发生在婚姻..存续期间，依遗嘱是明确个人继承的遗产。这样的遗产是继承人个人的财产.找律师网。
3、继承发生在婚姻..存续期间，依法继承遗产分割的.找律师网。对一方继承的房产已经分割到名下，并已经根据《物权法》的规定办理了房屋产权变更登记，由被继承人的名字变更为继承人当中的离婚当事人，对于这样的房产，就属于夫妻.同财产，在离婚时对方请求分割，依法应得到支持.da64.net。
4、实务操作争议较大的是，继承发生在婚姻..存续期间，依法继承的遗产未分割的。由于在遗产分割前还存在许多的不确定因素，比如说法律规定的遗产继承放弃权，在未分割遗产前，继承人有权放弃继承.找律师网。所以，《婚姻法》17条规定的夫妻.有财产“（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外（指遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产）”应该是指实际已经取得的继承或赠与的财产.da64.net。对于实际还没有取得所有权的，可以在权利条件具备时再提出分割。上海市高级人民.就对此问题做出了规定，上海市高级人民.《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》夫妻..存续期间，一方作为继承人根据继承法的规定可以继承遗产，但继承人之间尚未对该遗产进行分配的，由于继承人在遗产分割前仍有权放弃继承，因此，离婚诉讼中，.对继承人的配偶要求分割该遗产的请求不与处理，但可以保留其诉权，由当事人在其权利条件具备时再主张分割.找律师网。.找律师网。
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