商品房漏雨怎么办？通常情况下，开发商和房主会在《商品房预售合同》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等书面文件中对房屋的防水质保期和质保期内开发商的修缮责任进行明确约定。住房和城乡建设部(原建设部)于2000年发布的《房屋建筑工程质量保修办法》中规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，在正常使用条件下的最低保修期限为5年。在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求;建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。如果房屋屋顶漏水、墙面渗水等损害的发生是因房屋质量问题所致，且损害结果发生在质保期内，开发商应当负责修缮;如果开发商拒绝或在合理期限内拖延的，房主可以自行或委托他人修复，由此产生的合理费用由开发商负担。如果经过开发商维修后漏雨问题仍未得到解决，那么即使超过了合同约定的质保期，开发商也不能以超过质保期为由免责。对于确因开发商未能履行合同义务导致房屋存在质量问题的，房主仍可继续主张权利。二、租赁房屋被淹怎么办？合同法规定：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。依据上述法律的规定，确认哪一主体来承担房屋损失的关键在于租赁房屋损毁的原因。而暴雨是自然天气的一种，暴雨侵袭给租赁房屋造成的损毁属自然灾害所致，而非由于租户的不当使用造成，因此可归于租赁房屋自然损耗的范畴，应当由房东来承担维修义务。需要特别指出的是，对租赁房屋进行维修是房东的法定义务，但是房东和租客之间形成的是租赁合同关系，属于私法领域的民事法律关系，如果双方在租赁合同中明确约定房屋的损耗一律由租客自行维修的话，那么根据当事人意思自治原则，对于因暴雨造成的租赁房屋损毁也应当由租户自行维修。
  
  
  

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广东 陈芝廉律师

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上海 唐敏峰律师

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