找律师网
城市商品房销售管理办法中有哪些规定?

首页>>法律知识

    城市商品房销售管理办法中有哪些规定?
  
  我国经济发展迅速,其中一个表现就是房地产市场的欣欣向荣,房产价格的上涨,也带来了可能存在的市场混乱,由于买房对很多人来说是人生大事,那么其规范性也就不言而喻,对此,政府出台了城市商品房销售管理办法,在这里,我们将为你介绍管理办法中的一些规定。
  
  城市商品房销售管理办法 ?
  
  一、销售条件
  
  1、商品房预售实行预售许可制度。
  
  商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
  
  2、商品房现售,应当符合以下条件:
  
  (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
  
  (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
  
  (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
  
  (四)已通过竣工验收;
  
  (五)拆迁安置已经落实;
  
  (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
  
  (七)物业管理方案已经落实。
  
  3、房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
  
  4、房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
  
  5、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
  
  6、房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
  
  房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
  
  7、商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。
  
  8、商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
  
  二、广告与合同
  
  1、房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。
  
  2、房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
  
  3、商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
  
  商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
  
  (一)当事人名称或者姓名和住所;
  
  (二)商品房基本状况;
  
  (三)商品房的销售方式;
  
  (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
  
  (五)交付使用条件及日期;
  
  (六)装饰、设备标准承诺;
  
  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
  
  (八)公共配套建筑的产权归属;
  
  (九)面积差异的处理方式;
  
  (十)办理产权登记有关事宜;
  
  (十一)解决争议的方法;
  
  (十二)违约责任;
  
  (十三)双方约定的其他事项。
  
  4、商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。
  
  5、商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
  
  商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。
  
  按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
  
  6、按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
  
  按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时, 套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任
  
  7、按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
  
  合同未作约定的,按以下原则处理:
  
  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
  
  (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
  
  8、按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。9、不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。
  
  符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。
  
  10、房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
  
  11、房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
  
  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
  
  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任
  
  三、销售代理
  
  1、房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
  
  房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
  
  2、受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
  
  3、受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
  
  受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
  
  4、受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
  
  5、商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。
  
  四、交付
  
  1、房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任
  
  因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。
  
  2、房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
  
  3、销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
  
  4、房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
  
  商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
  
  非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
  
  在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。
  
  5、房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
  
  房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
  
  房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
  
  6、商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
  
  五、法律责任
  
  1、未取得营业执照,擅自销售商品房的,由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
  
  2、未取得房地产开发企业资质证书,擅自销售商品房的,责令停止销售活动,处5万元以上10万元以下的罚款。
  
  3、违反法律、法规规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法所得;收取预付款的,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
  
  4、在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  
  5、房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
  
  6、房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的,处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。
  
  7、房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
  
  (一)未按照规定的现售条件现售商品房的;
  
  (二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;
  
  (三)返本销售或者变相返本销售商品房的;
  
  (四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;
  
  (五)分割拆零销售商品住宅的;
  
  (六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;
  
  (七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;
  
  (八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。
  
  8、房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。
  
  9、国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  
  以上是我们为您整理的城市商品房销售管理办法中的相关规定,主要集中在对销售条件、广告合同、销售代理、交付等方面的规范,由于房屋买卖涉及到的金额较大,所以政府出台管理办法有利于提高房地产市场的规范性,保障双方当事人的合法权益。

⊙声明:本页内容仅代表发帖者个人观点,不代表本站同意其观点和对其真实性负责,如涉及侵权或违法违规,请点此举报

·父母首付买房离婚房子归谁?
      现在很多人购房其实都是在父母的支持下进行的,其中往往就是由父母给首付,然后由子女日后还房贷。但此时会涉及到子女结婚的问题,而父母首付买房的实际房产登记......


·房屋租赁合同解除条件有哪些?
      在实际生活中,在进行房屋租赁时为了更好地明确双方的权利和义务关系,一般都会签订房屋租赁合同,而房屋租赁合同往往会有一定的租赁时间的约定,如果出现了一些......


·二手房中介费是多少?通过中介购买二手房要注意什么
      通过二手房中介来买房的时候,需要支付给中介一定的费用,也就是中介费。那么您知道这个二手房中介费具体是多少吗?通过中介购买二手房一定程度上可以省心省力。......


·通常在贷款买房的情况下,需要购房者自己支付首付款,然后剩余的
      通常在贷款买房的情况下,需要购房者自己支付首付款,然后剩余的房款,可以向银行申请按揭贷款。不过此时有人就问了,那贷款买房子首付多少钱呢?其实针对不同类型......


·一、房屋质量合格证明是什么?
      一、房屋质量合格证明是什么正确的?房屋验收?程序1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。......


·可以放弃继承遗产吗
      在被继承人死亡后,继承人没有丧失继承权的话,就是享有继承权的。但有的情况下,可能继承人会选择放弃遗产继承。那么从法律角度分析,可以放弃继承遗产吗?本文将针对这个问题,为您做详细介绍,希望对你有所帮助。一、可以放弃继承遗产吗遗产继承权是公民......


·没有以书面形式订立合同,还有效吗?
      根据《民法典》第469条当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容,并可以随时调取查用的数据电文,......


·共同借款人如何划分责任?
      对债权人来说,共同借款人负连带责任,即是,债权人可以向任何一个人主张全部的债权,而任何一方均不能以他们之间内部对债务的分配协议对抗债权人的主张。共同借款人与担保人承担责任的诉讼时效也是有区别的。对于借款人来说,债权人可以在2年之内(有规......


·无正本提单交付货物的法律定性
      一种观点认为,承运人无正本提单交付货物违反了有关国际公约和国内《海商法》的规定,而违反法定义务致人损害的即为侵权;一种观点认为,提单产生于国际货物运输合同,是承、托运人双方建立国际海上货物运输合同的证明,承运人凭正本提单交付货物是一种合同义......


·工程质量管理的手段有哪些
      工程质量管理的手段有哪些?工程质量管理有什么意义?工程项目的建设周期一般都会比较长,同时,在工程建设完成之后,也会有很长一段时间的使用周期。因此,只有工程质量没有问题,才可以保障工程完工之后的使用,减少经济损失。那工程质量管理的手段有哪些......


·合同生效时间是以什么为准
      合同生效时间是以什么为准大部分的合同在成立的时候就会同时生效,但实践中也会出现一些特殊情况,此时合同成立了,但并不能马上生效。那么这种情况下合同生效时间是以什么为准呢?我们将在下文中为你做详细介绍。一、合同生效时间是以什么为准合同生效时......


·商标使用许可的形式有哪些
      《商标法》未用法律条文确定商标使用许可形式,而是将其留给订立商标使用许可合同的双方当事人在合同中设定。从实践中看,商标使用许可形式一般包括以下三种:1、独占使用许可形式。即许可人将注册商标的使用权全权授予一家被许可人,许可人承诺在商标使用许......



上海 赵海晨律师
法学硕士 执业23年
18868876507

安徽 史微微律师
部门主任 法学学士 
15955028395

江苏 王庆磊律师
副主任 法学学士 
18036231135

安徽 沈培亮律师
法学学士 执业14年
18656084778

福建 陈建青律师
主任律师 执业22年
18567906376

浙江 何强律师
副主任律师 法学硕士 执业14年
18868876507
⊙相关内容
·滨海县看守所
    滨海县看守所地址在盐城市滨海县县城省道旁滨海新水厂西侧,加气站旁小路进去200米即到......


·某某伟介绍卖淫罪辩护词
      审判长、审判员、人民陪审员:接受东营区法援中心的指派,我担任某某伟......


·为亲友非法牟利罪的概念是什么?
      在日常工作和生活中,每个人都会有自己的亲友圈,如何与亲友相处关键是把握好度,尤其是国有单位工作人员,决不能看关系、讲亲情、碍面子,利用职务之便,牺牲国家利益,为自己的亲友谋取私利,否则就会触发法律,遭到严惩,那么,为亲友非法牟利罪的概念是什......


·监护人抚养人的区别是什么
      监护人抚养人的区别是什么通常在我们的印象中,父母就是我们的监护人,同时也行驶着抚养权的义务。监护和抚养就说是一体的,但是在我国法律法规的具体规定中,监护人和抚养人是有区别的。两者在某些特定的情况下,是可以进行变更的,或者抚养人和监督人都不是......


·关于探亲假的相关规定?
      《国务院关于职工探亲待遇的规定》规定:职工探望配偶的,每年给予一方探亲假一次,假期为30天;未婚职工探望父母,原则上每年给假一次,假期为20天;如果因为工作需要,本单位当年不能给予假期,或者职工自愿两年探亲一次的,可以两年给假一次,假期为45天......


有法律问题?在此提问:
*事发地:
*手机号:
最新法律咨询
·你好,现在我有一比10万的定期存款存在农商银行被冻结,今天收
·我回前欠花呗借共计一万五,我想到4月30号前结清!花呗不同意
·、刘律师!我想咨询一下,包头带上三十名人出外打工,到了工地干
·我想问一下男方是外省我本地的现在已经分开几年联系不上了,到他
·对方违章建筑影响我的出路镇村组多次调解未果请问我能起诉他吗如
·离婚后房产没有分割清楚矛盾不断该怎样解决
·你好,离婚案件调解完,签了名,末生效,还可以修改吗
·我同事借我十万元五年了,中间换过借据,借据内容为:我顾

收藏-转发-分享给朋友
律师文集
找律师网www.da64.net