房地产破产清算偿还顺序是什么_法律知识

    房地产破产清算偿还顺序是什么房地产公司作为公司的一种，其也有公司可能具备的经济活动，破产就是其中之一，房地产公司盈利虽多，却也会面临破产风险。但由于房地产公司破产涉及的利益群体较多，情况较为复杂，所以房地产公司破产清偿顺序又不同于普通公司。今天，让我们来看看房地产破产清算偿还顺序是什么。
  一、法律依据
  (一)被拆迁人权利顺位2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。立法论上的依据包括：一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。在解释论上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”(二)消费购房人权利顺位在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待：首先，购房人支付全部购房款的情形。就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认识：一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋，物权法上的属性为继受取得不动产，依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权;购房人与房地产开发企业签订的是购房协议，并非合作建房协议，不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。笔者赞同债权请求权说。其次，购房人支付部分购房款的情形。此时，购房协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的，依照企业破产法第四十二条第(一)项的规定，购房人债权为共益债务;选择解除合同的，购房人债权不享有共益性质。(三)建设工程价款债权顺位合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，《批复》进一步明确规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权，由此，建设工程价款优先权得以确立。反对的观点认为，建设工程价款优先权不具有公示效力，不能对抗在先抵押权，否则将影响交易安全。笔者赞同赋予建设工程价款优先权。不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记，经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位，得对抗其后成立之抵押权，并得于登记额度内优先受偿。(四)预告登记权顺位物权法第二十条确立了不动产预告登记制度，需要注意的是，预告登记与预售登记并非同一概念，前者具有物权法上的效力，后者则仅规定于城市房地产管理法之中，属于行政管理手段，并不具有物权法上的效力。(五)消费购房人定金债权顺位定金作为债权担保方式，受偿顺位并无明确规则可循。企业破产法第一百零九条规定了担保物别除权，但是，除封金形式以外，一般情形下定金并不是以特定财产设置的担保，债务人收取定金后，即以其非特定全部财产作为定金偿付责任财产，这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完全混同，因此，“定金不属于物保债权范畴”。
  二、清偿顺序
  房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;2、建设工程价款优先权;3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;4、破产费用及共益债务;5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;7、普通破产债权。根据我国民法规定，债权优先于物权，所以房地产破产清算偿还顺序应当以债务优先，也就是房地产公司欠下的建设工程价款优先受到清偿，其次才是其他费用。由于房地产公司涉及的利益群体庞大，所以其破产清算也是较普通公司复杂而繁琐得多。对于已经购买该房地产公司房屋的债权人来说，则要耐心等待国家破产清算小组的赔偿。




⊙声明：本页内容仅代表发帖者个人观点，不代表本站同意其观点和对其真实性负责，如涉及侵权或违法违规，请点此举报。

·管理人不能解除以房抵债合同，债务人必须继续履行以房抵债合同向债权人交付抵债房屋？
      当然不是。虽然管理人不能依据《企业破产法》第十八条的规定解除以房抵债合同，但是《企业破产法》第十六条明确规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权......

·破产清算供应商欠款如何赔付，破产清算的程序是什么
      破产清算供应商欠款如何赔付，破产清算的程序是什么企业破产虽说不是突然可以出现的，但是压死骆驼的最后一根稻草是没有人知道是在何时，所以企业倒闭的过程中往......

·破产申请书范本在线咨询 >现在经营一家不是什么?
      破产申请书范本现在经营一家不是什么容易的事，有的公司很容易就倒闭了，虽然这是我们所不想看到的，但是事实就是如此，为了防止那一天的到来让我们猝不及防。那......

·最高人民法院《关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》
      当前，因受国际金融危机和世界经济衰退影响，公司经营困难引发的公司强制清算案件大幅度增加。《中华人民共和国公司法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和......

·劳动合同到期终止有赔偿吗
      一般固定期限劳动合同中都是约定了实际的期限的，而通常在劳动合同到期之后，要么双方之间协商约定续签，要么就是终止劳动合同。而劳动合同到期是法律中规定可以终止劳动合同的情形之一，那此时劳动合同到期终止有赔偿吗?下文中我们为你解答疑惑。一、何种情......

·工程质量标准
      工程质量标准等级是如何划分的现如今的城市建设越来越迅速，一幢幢高楼大厦矗立在我们周边，我们见证着现代化城市的到来，而我们对于这些建筑的合格与否却知之甚少，今天我们来给您讲解一下工程质量标准等级是如何划分的，整个建筑工程复杂而庞大，任何一个......

·虚假广告罪
      一、概念及其构成虚假广告罪，是指广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或服务作虚假宣传，情节严重的行为。(一)客体要件本罪侵犯的客体是社会主义市场经济条件下商品正当的交易活动和竞争活动。根据我国《反......

·婚姻续存期间夫妻的共同财产分配的原则是什么？
      现实生活中，经常发生夫妻一方在婚姻存续期内占用，随意使用夫妻双方共同财产的情况。而针对这种行为，另一方却往往束手无策。学习这方面的法律知识，对把握共同财产的使用非常有帮助。那么婚姻续存期间夫妻的共同财产分配的原则是什么？下面我们就给您普及下......

·劳动关系的实质是什么？
      劳动关系是我们对劳动者与用人单位之间法律关系的称呼。劳动关系双方在劳动过程中发生争议的例子并不少见，通常我们会认为劳动者是劳动关系中弱势的一方，事实上，用人单位在劳动关系中也承担了较大风险。那劳动关系的实质是什么?一起通过以下文章来了解一下吧......

·破产房企消费性购房人优先保护的条件
      消费性购房的优先保护，源于生存权基础的“生活居住需要”，此为保护消费性购房的刚性条件。由居住需要引发的谁能享受优先保护，不言而喻应为自然人。但法人单位为其职工居住需要购房的，其优先权应予保护。消费性购房人名下无其他用于居住的房屋，应当仅有......

·购买套牌机动车有怎样的处罚
      购买套牌机动车有怎样的处罚一辆机动车对应着一个车牌号，但在实践中我们却经常发现一些套牌的情况，此时很容易将对方的违章行为记在自己的头上，很显然是对自己利益的损害。而对于购买套牌机动车的行为，我国也是规定为违章行为，因此就需要对当事人作出处罚......

·母亲监护权和抚养权的区别是什么
      监护权和抚养权是人们总是容易弄混的，离婚后很多人认为自身有抚养权的同时拥有监护权而对方就没有了监护权，但其实这种说法是很不负责任的，而且是非常不靠谱的，监护权和抚养权之间的区别很多人都分不清楚。那母亲监护权和抚养权的区别是什么呢？一、监护......

浙江李力律师

副主任律师法学硕士执业12年

执业20年

副主任法学学士

副主任法学学士

部门主任法学学士

法学硕士执业9年

⊙相关内容
·洪泽县看守所
洪泽县看守所位于江苏省洪泽县县城，是洪泽县...看守所，是洪泽县...关押犯罪嫌疑人的......

·南京市江宁区看守所会见手续、会见时间、地址等规定
      南京市江宁区看守所俗称大连山看守所、江宁区.看守所，具体地址在南京市江宁......

·没签劳动合同怎么辞职
      对于已经与用人单位签订了书面劳动合同的劳动者而言，要是因为个人原因辞职的话，则此时需要按照单位规定的流程想单位提出辞职申请。那现实中，要是没签劳动合同怎么辞职呢?不少人遇到过这样的问题，却不知道该如何处理，下面就让我们为你做详细解答吧。一......

·交通事故中，五级伤残的赔偿标准？
      1、伤残赔偿金：按照受诉法院所在地上一年度城镇居民人居可支配收入计算，自定残之日起按二十年计算。但六十周岁以上的，年龄每增加一岁减少一年；七十五周岁以上的，按五年计算。然后在乘以伤残赔偿系数0.6。2、医药费、后续的治疗费以及康复的费用：根......

·工伤鉴定八级赔偿标准是什么
      许多人想知道工伤鉴定八级赔偿标准是什么这个问题，对于我们大多数普通人来说，我们通过自己辛苦的劳动付出和汗水来获取报酬，一旦因为意外不小心受伤，将会是一笔巨大的经济开支，因此这时候申报工伤鉴定并获得赔偿对于我们来说是至关重要的，因为他可以帮我......