房产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，_法律知识

    房产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。在进行房产排名的时候也有一定的流程，那到底房产拍卖的流程是怎样的呢?我们整理了相关资料，马上为你做详细解答。

  一、房屋拍卖的流程

  (一)拍卖前，查封房屋

  (二)拍卖前，评估房屋

  (三)第一次拍卖(拍卖不动产，应当在拍卖十五日前公告)

  1、竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

  2、人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。

  3、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。

  (四)第二次拍卖

  拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在六十日内再行拍卖。

  (五)第三次拍卖

  对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。

  (六)变卖

  第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

  (七)所有权转移

  不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等，到房屋所在地的交易中心办理产权过户。

  所谓保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人维护自己利益的保证手段。拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数。司法拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

  二、购买拍卖房存在什么风险

  (一)房屋原所有权人的身份背景。

  您都知道，司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起，如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好，但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家找你闹事、算账，那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且法院也不会24小时守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓分子，真的是鸡犬不宁了。

  (二)户口问题。

  房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户口却无法迁出。

  (三)长期租赁的法律风险。

  根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那你就麻烦了。

  (四)补缴相关税费的风险。

  营业税个人所得税房屋契税肯定都是要买受人缴的，还有就是水电费物业费及其他费用如果拖欠了很久也是需要拍卖后买受人自行承担的，这块费用还是要考虑的。

  三、购买拍卖房需要注意什么问题?

  (一)解产权办理等方面是否存在瑕疵。要确认所竟买的房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件;同时，需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。

  (二)实地考察计划购买的房地产，除了了解房屋的建筑面积、户型、房屋的布局、朝向是否合适，配套的水、电、气是否齐全，房屋的结构、外观质量有无问题，物业管理水平及周围环境、交通条件是否理想外，更重要的是查询该物业是否有拖欠的水费、电费、管理费、维修基金等情况。

  (三)房屋里的附属设施，比如一些家具、家电之类的，要明确这些附属物与拍卖物业的关系。

  此时需要由专业的拍卖机构进行才行。当然在拍卖房产的时候，也有需要当事人注意的问题。通常在破产或者欠债的情况下，法院方面查封房产之后，才会按照法律程序对房产进行拍卖。



⊙声明：本页内容仅代表发帖者个人观点，不代表本站同意其观点和对其真实性负责，如涉及侵权或违法违规，请点此举报。

·江油市房屋拆迁补偿金计算方式有哪些？
      江油市房屋拆迁补偿金计算方式有哪些？一、补偿标准各地不同，当事人被拆迁的房子地段不同，补偿也不同，应该以当地(江油市)房屋拆迁管理部门的答复为准，如果当......

·房屋拆迁的补偿费归谁所有
      房屋拆迁的补偿费归谁所有一、房屋拆迁的补偿费归谁所有(一)公有房屋房屋拆迁安置补偿，一般分货币补偿和产权置换两种方式，如果拆迁的房子是国有土地上建房，......

·离婚房款资金托管有哪些内容？
      在生活中，离婚时常常需要分割房产。可是房产分割的形式多种多样，其中以卖房款分配为主要形式。为了确保待分配资金安全，有必要进行资金托管。那么，离婚房款资......

·在我们进行购买房产的时候，很多人认为一般的房屋的价格是比较高
      在我们进行购买房产的时候，很多人认为一般的房屋的价格是比较高的，因而转向购买小产权房，但是又对于小产权房的合法性有一定的疑问。那么，深圳小产权房买卖纠......

·分项工程质量等级评定按什么评定
      分项工程质量等级评定按什么评定我们都知道，无论是水利工程，还是普通的房屋单位建筑工程，有一个核心的关键就是工程的质量。工程的质量如果没有问题，是高质量的，才能说得上一个好工程，是一个安心工程。那么，分项工程质量等级评定按什么评定呢?下面就由......

·合同中解除或者终止劳动合同条款的效力如何认定？
      约定“双方再无任何经济纠纷。”并不表示员工放弃了诉权，如果事实是比如公司少缴了社保，这一条就是无效条款。即员工仍然可以在法律规定的范围内主张自己的权利，并不会因为双方协议中有这样一条而免除企业的法定责任。企业之所以喜欢在解除协议中写上这一条......

·绑架罪适用缓刑吗,缓刑的条件有哪些?
      绑架罪是侵犯人身权利的一种犯罪，犯罪分子构成绑架罪后，会受到法律严厉的制裁，曾经很多人都问过我们，构成绑架罪后，必须被关押在监狱吗，可不可以适用缓刑了?关于绑架罪能否适用缓刑这个问题，我们将在下文为你解答。缓刑，也称为暂缓执行刑罚、暂缓量刑......

·在我国离婚协议民政局有吗
      我国法律对于夫妻离婚方式的选择，可以有两种方式都是法院支持的。一是向法院诉讼，第二种就是夫妻双方通过协议进行离婚。一般来说，选择协议离婚的夫妻还是比较多的，协议离婚的话，应当会有一份离婚协议书。在下文中我们为您介绍的是，在我国离婚协议民政局......

·绑架罪客体是怎样的,如何认定绑架罪?
      绑架犯罪往往是使用暴力、胁迫或者麻醉方法劫持或以实力控制他人，并且利用对被绑架人安全的担忧，以非法占有为目的，向他人索取财物。那么您知道我国规定的绑架罪的客体是怎样的吗?我们将在下文中为您解答。一、绑架罪的客体是怎样的本罪侵犯的客体是他人......

·转移债权债务交税吗，有哪些注意事项？
      转移债权债务交税吗，有哪些注意事项？债权债务在有些时候是会被认定为财产性利益的，而作为财产性利益的话，那么如果发生转移的行为很多的情况下都是需要缴纳一定数额的税款的，但是债权债务有它们非常特殊的地方，所以对于缴税的问题，很多人都有一定的疑问......

·最高额票据质押合同怎么写？有哪些
      最高额票据质押合同怎么写？有哪些内容？最高额票据质押合同贷款人：借款人：抵押人：经贷款人、借款人和抵押人充分协商，根据国家法律法规规定，签订如下最高额抵押借款合同：第一条贷款人同意向借款人发放如下内容的借款：1、借款种类：2......

·夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负的债务是否能认定为夫妻共同债务？
      《民法典》第一千零六十四条规规定，“夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需......

江苏姜春律师

副主任 0 执业15年

法学硕士执业9年

主任律师

部门主任法学学士

副主任法学学士

⊙相关内容
·南京婚姻房产律师
南京婚姻房产律师解决婚姻家庭纠纷中房产法律问题,包括：房屋买卖、房屋租赁、房产继承......

·邓飞律师为广安励志中学师生上了一节生动的法制课
      2018年5月10日，四川皓宇律师事务所邓飞律师，来到广安励志中学的会场，就《......

·行政证据主要有哪些种类
      行政证据主要有哪些种类行政诉讼证据是指在行政诉讼中用以证明案件事实情况的一切材料和事实。一般来讲，能够作为定案证据的需要具备以下几个特性：客观性、相关性以及合法性。除此之外，当然还要知道行政诉讼的证据具体包括哪些。下面就让我们为您解答。一、......

·分居怎么证明,需要哪些证据
      夫妻一方以分居为理由向法院提起离婚诉讼的，此时需要有证据证明，夫妻之间存在分居事实。那么您知道分居该如何来证明吗?而证据夫妻分居又需要哪些证据呢?我们将在下文中一一为您解答。一、分居怎么证明夫妻在提起离婚诉讼时，必须提出证据证明自己的主张，......

·最新减刑假释有哪些法律规定
      在2014年的时候，最高人民法院针对减刑和假释做出了相应的法律规定，有利于司法实务中，关于减刑和假释案件审理的进行。接下来，我们就为您带来相关的规定内容，帮助你进行具体了解。最高人民法院关于减刑、假释案件审理程序的规定为进一步规范减刑、假释......